Запрет инвестиций ФЛ в строительство. Есть решение!

Автор: Наталья Кирдяпкина

В августе 2019 года вступили в силу новые нормы Федерального закона № 214-ФЗ, распространяющие действие закона на инвестиции физических лиц в любую, в том числе коммерческую недвижимость.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 1 закона 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.

Таким образом, распространенный формат финансирования строительства апартаментов, кондо-отелей, других видов коммерческой недвижимости - инвестиционные договоры с гражданами, более не является законным.

APEX Consulting Group является лидером рынка и уже 15 лет активно внедряет инфраструктурные решения, связанные с использованием паевых инвестиционных фондов. Взаимодействуя с участниками строительного рынка мы пришли к выводу, что закрытый комбинированный ПИФ для квалифицированных инвесторов не только позволяет работать с соответствующей категорией инвесторов на этапе строительства недвижимости, но и решает ряд сопутствующих вопросов и рисков. 

Суть решения: а) создание ПИФ под строительство объекта коммерческой недвижимости с объединением финансирования инвесторов, б) заключение договора купли-продажи будущей недвижимости между УК ДУ ПИФ и застройщиком, в) финансирование застройщика и приемка объекта в состав активов ПИФ, г) рента, эксплуатация объекта УК ДУ ПИФ, д) выплата дохода по паям, организация вторичного рынка инвестиционных паев. 

Девелоперы и управляющие компании отмечают, что индивидуальное закрепление помещений в объекте недвижимости порой препятствует его эффективной эксплуатации, так как требует координации волеизъявления всех владельцев помещений, среди которых возможны эксцессы исполнения договоренностей. При объединении инвесторов в ПИФе данная проблема нивелируется, при том, что статус владельца инвестиционных паев предполагает сквозное право собственности, и целый ряд гарантий. Поэтому переформатирование инвестиционного контракта в предложение по участие в ПИФ является не только практически единственно возможным решением, но и весьма интересным продуктом для потенциальных инвесторов. 

Отметим, что к преимуществам ПИФ также традиционно относят следующее:

• доход, полученный в ПИФ и не выплаченный владельцам инвестиционных паев, не облагается налогом на прибыль;
• ликвидность пая как ценной бумаги;
• более низкая стоимость вхождения в инвестиционный процесс, несвязанность инвестора ценой приобретаемого помещения и др.

APEX Consulting Group оказывает услуги по анализу и выработке рекомендаций в связи с реализацией проектов с использованием ПИФ; по доверительному управлению ПИФ; по лицензированию УК и др.

Если вы привлекаете средства физических лиц при строительстве коммерческой недвижимости, мы будем рады помочь вам в поиске и реализации новых решений!

от 01 октября 2019